1、依職權(quán)聽(tīng)證
應(yīng)當(dāng)組織聽(tīng)證：
1) 擬定或者修改基準(zhǔn)地價(jià)；
2) 編制或者修改土地利用總體規(guī)劃和礦產(chǎn)資源規(guī)劃；
3) 擬定或者修改區(qū)域性征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。
需要組織聽(tīng)證：
1) 制定規(guī)章和規(guī)范性文件；
2) 主管部門規(guī)定的其他情形。
2、依申請(qǐng)聽(tīng)證
報(bào)批之前
1) 擬定擬征地項(xiàng)目的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置方案的；
2) 擬定非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用基本農(nóng)田方案的。
作出決定之前
1) 較大數(shù)額罰款、責(zé)令停止違法勘查或者違法開采行為、吊銷勘查許可證或者采礦許可證等行政處罰的；
2) 國(guó)有土地使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)的許可直接涉及申請(qǐng)人與他人之間重大利益關(guān)系的；
當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在告知后５個(gè)工作日內(nèi)向聽(tīng)證機(jī)構(gòu)提出書面申請(qǐng)，逾期未提出的，視為放棄聽(tīng)證；但行政處罰聽(tīng)證的時(shí)限為３個(gè)工作日。
規(guī)劃相關(guān)
1、四查清、四對(duì)照
查清規(guī)劃期內(nèi)新增建設(shè)用地總量，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃確定的發(fā)展目標(biāo)對(duì)照檢查；
查清閑置土地和低效用地?cái)?shù)量，與規(guī)劃確定的節(jié)約用地挖潛目標(biāo)對(duì)照檢查；
查清耕地和基本農(nóng)田保有量，與規(guī)劃保護(hù)目標(biāo)對(duì)照檢查；
查清違法用地數(shù)量和處理情況，與違法用地的處理要求對(duì)照檢查。
土地交易相關(guān)
1、土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后60日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。
2、土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。
3、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)價(jià)格不合理上漲時(shí)，市、縣人民政府可以采取必要的措施。
4、劃撥土地使用權(quán)，除以下情況外，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。
1) 土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；
2) 領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；
3) 具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；
4) 依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥�、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲效益抵交土地使用權(quán)出讓金。
6、工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。前款規(guī)定的工業(yè)用地包括倉(cāng)儲(chǔ)用地，但不包括采礦用地。
7、出讓人應(yīng)當(dāng)至少在投標(biāo)、拍賣或者掛牌開始日前20日發(fā)布公告
8、掛牌出讓的，出讓公告中規(guī)定的申請(qǐng)截止時(shí)間，應(yīng)當(dāng)為掛牌出讓結(jié)束日前2天。掛牌時(shí)間不得少于10日。
9、工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓底價(jià)和成交價(jià)格均不得低于所在地土地等別（詳見(jiàn)附件2）相對(duì)應(yīng)的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)少數(shù)地區(qū)確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外的土地，且土地前期開發(fā)由土地使用者自行完成的工業(yè)項(xiàng)目用地，在確定土地出讓價(jià)格時(shí)可按不低于所在地土地等別相對(duì)應(yīng)最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的60%執(zhí)行。其中，對(duì)使用未列入耕地后備資源且尚未確定土地使用權(quán)人（或承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人）的國(guó)有沙地、裸土地、裸巖石礫地的工業(yè)項(xiàng)目用地，在確定土地出讓價(jià)格時(shí)可按不低于所在地土地等別相對(duì)應(yīng)最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的30%執(zhí)行。
10、土地出讓合同補(bǔ)充協(xié)議中包括：竣工時(shí)間、投資總額、投資強(qiáng)度、容積率、建筑系數(shù)、工業(yè)項(xiàng)目生活配套占比、閑置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、違約金。
土地出讓金、稅費(fèi)問(wèn)題
一、土地出讓金
1、國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入是政府以出讓等方式配置國(guó)有土地使用權(quán)取得的全部土地價(jià)款，包括受讓人支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。土地價(jià)款的具體范圍包括：①以招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)所確定的總成交價(jià)款；②轉(zhuǎn)讓劃撥國(guó)有土地使用權(quán)或依法利用原劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性建設(shè)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款；③變現(xiàn)處置抵押劃撥國(guó)有土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款；④轉(zhuǎn)讓房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款；⑤改變出讓國(guó)有土地使用權(quán)的土地用途、容積率等土地使用條件應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款，以及其他和國(guó)有土地使用權(quán)出讓或變更有關(guān)的收入等。
2、土地出讓收入由財(cái)政部門負(fù)責(zé)征收管理，可由國(guó)土資源管理部門負(fù)責(zé)具體征收。
3、土地出讓收入使用范圍
1) 征地和拆遷補(bǔ)償支出。包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
2) 土地開發(fā)支出。包括前期土地開發(fā)性支出以及按照財(cái)政部門規(guī)定與前期土地開發(fā)相關(guān)的費(fèi)用等。
3) 支農(nóng)支出。包括計(jì)提農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會(huì)保障支出、保持被征地農(nóng)民原有生活水平補(bǔ)貼支出以及農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。（見(jiàn)4）
4) 城市建設(shè)支出。包括完善國(guó)有土地使用功能的配套設(shè)施建設(shè)支出以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。
5) 其他支出。包括土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)、繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、計(jì)提國(guó)有土地收益基金、城鎮(zhèn)廉租住房保障支出、支付破產(chǎn)或改制國(guó)有企業(yè)職工安置費(fèi)支出等。
土地使用權(quán)出讓金列入財(cái)政預(yù)算，作為專項(xiàng)基金管理，主要用于城市建設(shè)和土地開發(fā)。
4、按照“取之于土，用之于土”的原則，將部分土地出讓金專項(xiàng)用于①土地整理復(fù)墾、②宜農(nóng)未利用地開發(fā)、③基本農(nóng)田建設(shè)以及④改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件的土地開發(fā)。
土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的比例，由各省、自治區(qū)、直轄市及計(jì)劃單列市人民政府根據(jù)不同情況，按各市、縣不低于土地出讓平均純收益的15％確定。
用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金主要留在市、縣，專款專用；各地可根據(jù)不同情況，將不超過(guò)30％的資金集中到省、自治區(qū)、直轄市及計(jì)劃單列市使用。
5、為加強(qiáng)土地調(diào)控，由財(cái)政部門從繳入地方國(guó)庫(kù)的土地出讓收入中，劃出一定比例資金，用于建立國(guó)有土地收益基金，實(shí)行分賬核算，具體比例由省、自治區(qū)、直轄市及計(jì)劃單列市人民政府確定，并報(bào)送財(cái)政部和國(guó)土資源部備案。國(guó)有土地收益基金主要用于土地收購(gòu)儲(chǔ)備。
6、土地出讓合同、征地協(xié)議等應(yīng)約定對(duì)土地使用者不按時(shí)足額繳納土地出讓收入的，按日加收違約金額1‰的違約金。
二、土地使用稅、使用費(fèi)
1、土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。
2、土地使用稅每平方米年稅額如下（上調(diào)2倍）
1) 大城市1.5元至30元；
2) 中等城市1.2元至24元；
3) 小城市0.9元至18元；
4) 縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。
3、下調(diào)與上調(diào)：經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)土地使用稅的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)降低，但降低額不得超過(guò)本條例第四條規(guī)定最低稅額的30%.經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)土地使用稅的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)提高，但須報(bào)經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)。
4、免繳土地使用稅：
1) 國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地；
2) 由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地；
3) 宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；
4) 市政街道、廣場(chǎng)、綠化地帶等公共用地；
5) 直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；
6) 經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年；
7) 由財(cái)政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地。
5、新征用的土地，依照下列規(guī)定繳納土地使用稅：
1) 征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時(shí)開始繳納土地使用稅；
2) 征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。
6、新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)的征收范圍為：
① 土地利用總體規(guī)劃確定的城市(含建制鎮(zhèn))建設(shè)用地范圍內(nèi)的新增建設(shè)用地(含村莊和集鎮(zhèn)新增建設(shè)用地)；
② 在土地利用總體規(guī)劃確定的城市(含建制鎮(zhèn))、村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外單獨(dú)選址、依法以出讓等有償使用方式取得的新增建設(shè)用地；
③ 在水利水電工程建設(shè)中，移民遷建用地占用城市(含建制鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的經(jīng)批準(zhǔn)超出原建設(shè)用地面積的新增建設(shè)用地。
7、從2007年1月1日起，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)在原有基礎(chǔ)上提高1倍
8、新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)提高后，仍實(shí)行中央與地方30：70分成體制。同時(shí)，為加強(qiáng)對(duì)土地利用的調(diào)控，從2007年1月1日起，調(diào)整地方分成的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)管理方式。地方分成的70%部分，一律全額繳入省級(jí)(含省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市，下同)國(guó)庫(kù)。
三、土地增值稅
1、土地增值稅的計(jì)稅方法
1) 增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％。
2) 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％的部分,稅率為40％。
3) 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％。
4) 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。
2、土地增值稅清算單位：土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。
3、清算條件：
符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：
1) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；
2) 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；
3) 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
1) 已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
2) 取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
3) 納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
4) 省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
4、扣除項(xiàng)目：
1) 取得土地使用權(quán)所支付的金額；
2) 開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；
3) 新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；
4) 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
5) 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
6) 與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：
1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；
2.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；
3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。
7) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
8) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。
5、免征土地增值稅
1) 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的；
2) 因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。
3) 個(gè)人之間互換自有居住用房的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)后可免稅
暫免征稅：
1) 以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)，投資、聯(lián)營(yíng)一方以房地產(chǎn)作價(jià)入股或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中的，但所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房投資聯(lián)營(yíng)的除外；
2) 合作建房，一方出土地，一方出資金，建成后按比例分房自用的；
3) 企業(yè)兼并，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的；
4) 個(gè)人轉(zhuǎn)讓自有普通住宅。
四、耕地占用稅
1、農(nóng)田水利占用耕地的,不征收耕地占用稅。
2、未經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，納稅人為實(shí)際用地人。
3、免稅
軍事設(shè)施
學(xué)校、幼兒園、養(yǎng)老院、醫(yī)院（醫(yī)院內(nèi)職工住房占用耕地的，按照當(dāng)?shù)剡m用稅額繳納耕地占用稅）
4、減稅
公路線路、飛機(jī)場(chǎng)跑道、停機(jī)坪、航道
農(nóng)村居民占用耕地新建住宅（超過(guò)原宅基地面積的，對(duì)超過(guò)部分減半征收）
